etažiranje

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i izmjenama i dopunama navedenog zakona propisano je da je upravitelj zgrade dužan do 31.12.2015.godine pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima i sudovima  u svrhu upisa zgrade na građevnoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama.

Ukoliko zgrada nije etažirana, te posebni dijelovi nisu upisani u zemljišne knjige, potrebno je pokrenuti postupak etažiranja, odnosno povezivanja knjige položenih ugovora i zemljišne knjige.

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) povezivanjem s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine.

Preduvjet za provođenje etažiranja je zakonitost zgrade, usklađenost zemljišno-knjižnog i katastarskog stanja i suglasnost suvlasnika.

Postupak etažiranja obuhvaća:

• prikupljanje dokumentacije (kopija katastarskog plana, posjedovni, list s identifikacijom, izvadak iz zemljišne knjige, građevinska i uporabna dozvola),
• izradu elaborata etažiranja (izmjera, izrada nacrta, izračun površina i suvlasničkih omjera, prijedlog za uknjižbu),
• ishođenje potvrde od nadležnog gradskog ureda (potvrda da cjeline prikazane u elaboratu etažiranja predstavljaju samostalne uporabne cjeline),
• sklapanje međuvlasničkog ugovora (odvjetnički dio),
• usklađenje zemljišno-knjižnog i katastarskog stanja, ukoliko nije usklađeno (geodetski dio),
• upis posebnih samostalnih cjelina u zemljišnu knjigu.

Pravilnikom o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora omogućeno je djelomično povezivanje za samo jednu od više zgrada izgrađenih na istoj čestici, što olakšava upis takvih zgrada.

Postupak povezivanja obuhvaća upis katastarske čestice i promjene izgrađenosti, upis posebnih dijelova te prava vlasništva na posebnim dijelovima.

U svrhu pokretanja postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora potrebno je prikupiti sljedeće:

• svu dokumentaciju o posebnim dijelovima (izvadak iz knjige položenih ugovora i ostalu dokumentaciju za posebne dijelove koji nisu upisani u knjigu položenih ugovora),
• međuvlasnički ugovor,
• dokaz da je utvrđena građevna čestica (građevinska dozvola, rješenje o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine),
• kopiju katastarskog plana, posjedovni list s identifikacijom,
• popis svih posebnih dijelova i sporednih dijelova zgrade,
• popis vlasnika posebnih dijelova.

Iako nije u svim slučajevima obavezno, etažiranje je preporučljivo jer se njime postiže:

• jednoznačno definiranje samostalnih uporabnih cjelina, njihovih sporednih dijelova, kao i zajedničkih dijelova zgrade,
• utvrđivanje stvarnog suvlasničkog omjera, čime se uspostavlja pravedan odnos u sufinanciranju održavanja nekretnine,
• mogućnost upisa tereta na posebnom dijelu (hipoteka i sl.),
• uređenje zemljišno-knjižnog stanja, što omogućuje zakonit pravni promet nekretninama i njihovim posebnim dijelovima.